주택 매매를 포함한 주택거래는 기준금리 인상이 본격화된 2021년 하반기부터 눈에 띄게 줄기 시작하여 올해 10월(전체 5.7만, 매매 3.2만)에는 2012년 수준에 근접했습니다. 2012년은 ’08년 금융위기 여파에 보금자리아파트 공급까지 더해져 거래 절벽을 맞았던 한 해였습니다.
올해 매매 중심으로 전체 주택거래가 크게 줄었지만, 증여거래는 상대적으로 감소 속도가 작았고 증여 비중은 증가세를 유지할 수 있었습니다. 하반기 들어서는 비중 증가 폭이 확대되었는데요, 이는 내년부터 증여 취득세가 늘고 증여받은 후 양도세 절감 가능 기간도 길어지기(5년→10년) 때문에 증여를 서둘렀기 때문입니다.
특이한 점은 가격 상승기이면서 거래량 많았던 ’20년~’21년 상반기에도 증여 비중은 꾸준히 증가했다는 점인데요, 주로 시장이 약세일 때 매매를 대신하여 증여가 늘어난다는 통념은 장기적인 관점(인구 고령화 등)에서 다시 검증되어야 할 필요가 있겠습니다.
매매계약이 성사되기 어려워 온라인플랫폼 등을 통해 집주인이 직접 매수인을 찾는 사례가 늘고 있습니다. 또한 주택 과세가 부담되는 가운데 가격 하락기에 크게 낮은 가격으로 지인에게 매도하는 증여 성격의 매매도 종종 보입니다. 이러한 현상들을 반영하며 전체주택 매매에서 직거래 비중은 올해 4월 이후 전국적으로 상승세를 보였으며 11월에 수도권은 23.7%, 지방은 30.0%를 기록했습니다.
직거래는 중개 거래에 비해서 얼마나 낮은 가격을 보일까요? 월 변동이 있지만, 올해 1월~8월 아파트 매매에서 수도권은 -3.1%, 지방은 -4.6% 정도의 가격 차이를 보였습니다. 이후 9월부터는 차이가 줄어들며 11월에 수도권은 중개 거래와 차이가 거의 사라졌고 지방은 -1.7%을 기록했습니다. 매매 중 증여 성격의 거래가 연말에 줄어든 것으로 추측됩니다.
1인 가구 증가세 가운데 높은 가격과 금리 상승으로 주택 구입 부담이 늘면서 아파트 매매시장에서는 40㎡ 이하 초소형 비중의 증가가 두드러졌습니다. 작년 4분기에 눈에 띄게 증가하였고 올해 1~11월에 수도권은 12.9%, 지방은 9.9% 수준을 유지했습니다.
한편 한동안 증가세 주춤했던 1억 이하 아파트 비중은 작년 10월부터 완만한 증가세를 보였습니다. 올해 11월에는 감소한 모습이지만, 정부가 다주택자의 공급자 역할을 인정하며 대출과 조세 완화정책(기재부, 2023년 경제정책방향)을 펼치고 있어 내년에도 증가할 가능성이 있습니다.
증여는 내년 초 개정세법 적용되며 감소하겠으나 인구 고령화 등 장기 요인 반영되며 다시 증가 추이를 보일 가능성 있습니다. 직거래 비중은 거래 침체기에 당분간 증가세를 이어갈 것으로 예상되고, 중개 거래 대비 직거래 가격 차이는 내년에 증여 거래가 불리(세금)해지면 증여 성격의 매매로 몰리면서 다시 확대될 가능성도 있습니다. 초소형·저가 아파트는 시장 침체가 완화되면 비중이 줄겠으나 다주택자 규제 완화, 1인 가구 증가 등 증가 요인도 있습니다.
변화의 시작점인 현재 주택시장의 특징을 이해하고 변곡점이 될 내년 주택시장 환경에 대비가 필요한 시점입니다.
출처 : 우리은행
