호황때 고가에 분양 받았지만
3년새 금리 치솟고 집값 뚝뚝
분양자들 “잔금 낼돈이 없다”
매물 쌓이는데 거래는 없어
작년 청약 오피스텔 절반 미달
“부동산 버블붕괴 뇌관 우려”
“다음 달 입주하는데 잔금을 못 내겠다는 사람들이 너무 많네요. 싸게 내놓으면 팔릴 줄 알았는데 거래가 안 돼요”
29일 경기 화성 오산동 헤리움센트럴 인근 공인중개업소 관계자는 “GTX 호재로 동탄 관심이 높은데 이곳은 마피(마이너스 프리미엄) 1억 매물이 나와도 연락이 없다. (매물이) 다 정리될 때까지는 얼마나 걸릴지 모르겠다”고 했다.
오피스텔 시장에 이미 불고 있던 찬바람이 더욱 거세지고 있다. 부동산 경기가 좋던 2020년 이후 분양에 나섰던 곳들이 실제 입주 시점이 도래한 가운데 분양자들이 잔금을 마련하지 못해 매물을 던지고 있다. 급한 분양자들은 ‘억’단위로 할인된 가격에 매물을 내놓지만 매수 수요가 없어 매물이 쌓이는 중이다. 침체된 시장 영향에 신규 오피스텔 청약도 미달이 속출하고 있다. 청약홈에 등록된 지난 1년간 청약을 개시한 전국 오피스텔 23곳(중복 단지제외) 중 절반 이상(12곳)이 미달이었다.
요즘 오피스텔 상황을 한마디로 요약하자면 ‘마피스텔’이다. 분양가보다 할인된 가격에 던지는 ‘마이너스 프리미엄’ 매물만 가득하기 때문이다. 문제는 오피스텔은 10% 이상 마이너스 피가 붙어도 아파트 급매보다 싸지 않다는 점이다. 예를 들어 힐스테이트청량리더퍼스트 전용84㎡는 1억 마피를 감안한 호가가 10억원이지만, 인근 아파트 같은 평형이 10억원대 수준이다.
서울 송파 잠실 인근 공인중개업소 관계자는 “아파텔은 아무래도 아파트보다 구조가 답답하다. 인근 아파트도 급매만 팔리는데 그것보다 비싼 오피스텔이 팔릴 수는 없는 상황”이라고 했다.
서울 주요 입지에 공급돼 분양 당시 청약 경쟁률이 세 자릿수를 기록했던 오피스텔 조차 마피가 속출하고 있다. 서울시 동대문구 청량리동 ‘힐스테이트청량리더퍼스트’는 지난해 12월 입주를 시작했는데 잔금을 못 낸 분양자들은 하루빨리 오피스텔이 팔리기만 기다리고 있다. 총 315가구 중 매매로 나온 곳만 81개(25%)에 달한다. 전용 84㎡는 분양가가 12억~15억원대였는데 매물 호가는 9억~10억이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “마피가 2억 가까운 매물도 나와 있다. 그런데도 매수자가 없다”고 했다.
유명 배우 김수현이 모델로 나선 일산 더샵 엘로이도 분양 당시 세 자릿수 경쟁률로 화제였다. 그런데 현재 매매 물건은 200여개 이상으로 대부분이 마피 5000만~7000만원이다. 이곳은 입주가 내년인데도 잔금을 못 낼 분양자들이 미리 팔아달라며 던지고 있다. 인근 공인중개업소 관계자는 “전세가는 떨어지고 요즘 아파트도 가격이 떨어지니까 ‘피’(프리미엄)받고 팔려고 투자했던 분들은 지금부터라도 팔아달라고 난리”라고 했다.
2020년 이후 부동산 활황기때 분양한 오피스텔은 분양가상한제 적용을 피해 고분양가로 공급됐다. 건설업계 관계자는 “그때는 분양가 규제로 건설사들이 돈을 못 버니 오피스텔과 상가를 비싸게 팔아 보충했다. 금리가 워낙 낮았고 시장 분위기가 좋아 잘 팔긴 했는데 지금은 그게 독이 됐다”고 했다.
치솟는 집값과 각종 청약 및 대출 규제에 내 집 마련이 조급한 수요자들은 오피스텔로 몰렸다. 오피스텔이지만 방3개 이상 주거용으로 설계된 일명 ‘아파텔’이 이때 쏟아졌다. 그러나 2~3년새 상황이 바뀌었다. 아파트값이 급락했고 금리는 코로나19 때보다 2배 이상 올랐다.
그나마 아파트는 대부분 지역이 조정지역 해제로 규제가 완화된 반면 오피스텔은 규제가 여전하다. 취득세 4.6%를 내야하고 주거용은 주택 수로 간주돼 각종 세금 중과 대상이 된다. 투자 수요가 붙기 어렵다. 정부는 올해 초 소형 오피스텔에 대한 주택수를 제외하는 ‘규제 완화’를 발표했지만 효과가 제한적이라는 평가다. 건설업계 관계자는 “다주택자에 대한 취득세 중과는 여전하고, 전용 59㎡이하 오피스텔만 적용되기에 생색내기용 규제 완화다. 이 정도로는 오피스텔 수요를 살릴 수 없다”고 했다.
건설업계 관계자는 “지난해 아파트 시장은 정부의 규제 완화로 연착륙했지만, 비아파트 부분의 폭탄은 아직 터지지 않았다”면서 “자금난에 시달리는 건설사나 시행사는 오피스텔 같은 작은 사업장 한곳에서만 자금줄이 막혀도 줄줄이 쓰러질 수 있다”고 경고했다.
때문에 최근들어 오피스텔 분양 시장은 살얼음판이다. 전국에서 청약 미달이 속출하고 있다. 사업성을 높이기 위해 오피스텔 건설에 주력해온 건설사나 시행사는 아파트보다 훨씬 큰 미분양 리스크를 안고 있다. 저조한 분양률은 발주처의 자금흐름을 막고 건설사나 시행사 자금난을 키우고 있다. 부동산R114 관계자는 “아파트 시장도 얼어붙어서 오피스텔 시장이 되살아나기는 아직 멀어 보인다”고 했다.
건설업계 관계자는 “2008년 금융위기 때 경기도 대형 평수가 대거 미분양나면서 시행사가 계약취소 물량을 할인 판매하다가 그마저도 팔리지 않아 유동성 문제로 건설사들이 줄도산했다”며 “이번 부동산 버블 붕괴는 역전세나 아파트가 아니라 오피스텔과 생숙 등 비아파트 부문에서 터질 것”이라고 우려했다.
