1. 대리인이 임차인과 전월세 계약을 이중으로 해서 보증금을 가로채는 수법
임대인인 집주인에게 월세 계약을 위임받은 후 임차인과는 전세계약을 맺어 보증금 차액을 취하는 것입니다. 이 외에 부동산 중개업자 등의 대리인이 아닌 월세 세입자가 집주인 행세를 하며 다른 임차인과 전세 계약을 하는 경우도 종종 있습니다.
2. 깡통전세
깡통전세는 집주인의 담보대출금과 전세보증금을 합한 금액이 매매 가격과 비슷하거나 웃도는 경우를 말합니다.
예를 들어 시세 2억짜리 주택에 대출이 5000만 원 있고 전세 보증금이 1억 5000만 원이라고 하면, 집주인이 대출 상환을 제대로 갚지 못할 경우 집이 경매로 넘어가거나 또는 부동산 경기 침체로 주택 가격이 하락하면 전세금 반환을 위해 집을 팔아도 대출금과 전세금을 제대로 지불할 수 없게 됩니다. 아파트와 달리 빌라는 정확한 시세 파악이 어렵기 때문에 이러한 깡통전세 사기에 노출될 위험이 상대적으로 큰 편입니다.
3. 집 한 채를 여러 임차인과 계약하는 수법
계약을 하기 전에는 타인의 임대차 사실을 알기 어렵다는 점을 노리는 것인데 해당 주택에 임차인이 있는지를 확인할 수 있는 주민등록 전입세대 열람도 임대차 계약을 맺은 후에나 신청이 가능하기 때문에 계약 전에는 서류상으로 확인할 방법이 사실상 없습니다. 특히 중개인 없이 임대인과 직거래하는 경우 이러한 위험에 노출될 우려가 크다고 할 수 있습니다.
4. 신탁 사기
임대사업을 위해 건물을 지으려고 할 때 은행에서 대출이 안 나오는 경우는 부동산 신탁회사를 활용하기도 합니다. 신탁회사에 소유권을 넘겨주는 대신 법인의 힘으로 자금을 조달하는 것인데 이러한 신탁 소유 부동산은 위탁자 마음대로 임대 계약을 체결할 수 없고 무조건 신탁회사의 동의를 얻어야 합니다. 그런데 집주인인 위탁자가 멋대로 임대차 계약을 맺으면 이는 신탁의 동의를 얻지 않았기 때문에 무효가 되고, 세입자가 계약금에 잔금까지 다 치렀더라도 실질적으로는 불법점유자가 됩니다. 위탁자가 전세보증금을 가로채서 잠적한다면 집에서 쫓겨나고 보증금을 전부 날릴 수도 있습니다.
전세 계약을 맺기 전에 등기부등본을 확인하더라도 신탁의 경우 부동산 등기에 대출 관련 내용이 전혀 나오지 않고, 이 내용을 확인할 수 있는 신탁원부는 발급이 까다롭기 때문에 가능하면 신탁이 껴있는 집은 피하는 것이 좋습니다.
전세사기 예방하기 위한 방법:
전세사기의 경우 대부분 피해 사실을 뒤늦게 인지하기 때문에 대응이 쉽지 않습니다. 소송을 하더라도 시간과 비용이 상당히 들어갈 수밖에 없고, 승소하더라도 돈을 돌려받는 과정도 힘들기 때문에 무조건 사전에 예방이 최선입니다.
1. 전세사기 예방의 기본은 검증된 중개인의 입회하에 집주인과 직접 계약
등기상 소유주와 계약자 신분증을 비교해 진짜 집주인이 맞는지 제대로 확인하고, 보증금도 집주인 계좌로 보내는 것이 안전합니다. 어쩔 수 없이 대리인과 계약을 진행해야 하는 상황이라면 위임이 월세인지 전세인지, 위임장이 위조는 아닌지 꼼꼼히 살펴야 합니다.
2. 믿을 수 있는 중개인과 계약
자격이 없는 컨설팅 회사나 분양 대행사가 중개업자를 사칭하는 경우도 있기 때문에 '국가공간정보포털'에서 등록 중개인 여부도 확인하면 좋습니다. 또 임대차 계약을 맺을 때 한국공인중개사협회 공제증서를 받았다면, 공인중개사가 고이나 과실로 거래 사고를 냈을 경우 공제회로부터 최대 1억 원까지 보상을 받을 수 있습니다.
3. 시세 확인
만에 하나 집이 나중에 경매로 넘어가는 경우가 발생했을 때 낙찰가로 내 보증금이 다 반환될 수 있는지 판단할 필요가 있는데 중개인이 말하는 시세를 그대로 믿기보다는 이전 경매 사례를 통해 비슷한 집들이 경매에 나왔을 때 실제 얼마에 낙찰되었는지 참고해 보는 것도 도움이 됩니다. 반대로 주변 매물보다 너무 싼 가격에 나온 집 역시 의심해야 합니다. 전세사기로 끌어들이기 위한 미끼 매물일 수 있습니다. 신탁 사기가 이렇게 저렴한 시세로 임차인을 유혹하는 경우가 많습니다.
4. 전세보증보험에 가입
전세보증보험은 전세계약이 만료되었는데도 집주인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 보증사가 대신해서 전세보증금의 반환을 책임지는 상품입니다.
전세보증보험을 통해 유사시 보증금을 지킬 수 있고 애초에 문제가 있는 집이라면 가입 자체가 어렵기 때문에 안전장치가 됩니다. 전세보증은 주택도시보증공사(HUG)와 한국 주택금융공사, 서울보증보험이 취급하고 있는데 현재 전세보증 가입자 중 90% 이상이 HUG의 전세보증보험에 가입하고 있다고 합니다.
