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부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 과정은 복잡하다.
쉽게 풀어보면 땅을 사고, 땅을 사기 위해 돈을 빌리고, 돈을 빌리기 위해 보증을 서고, 땅에 건물을 지어 이익을 얻고 비린 돈을 상환하는 과정이다.
부동산을 개발할 때는 대규모로 자금을 조달해야 한다.
먼저 땅을 사는 데 큰돈이 든다. 땅을 사 개발 사업을 주도하는 업자를 '시행사'라고 부른다. 건설사는 보통 공사만 맡아 하고 도급액을 받는 '시공사'다.
시행사
시행사는 땅을 살 때 미래 수익성을 담보로 돈을 빌린다. "이 땅에 집을 지을 것인데 분양 이익이 이 정도 날 것 같다"고 사업성을 어필해야 한다. 이때 돈을 빌려 주는 복수의 금융회사를 '대주단'이라고 한다.
대주단
대주단에서 땅에 대한 대출을 받는 것을 '브리지론'이라고 한다. 브리지론은 만기가 짧은 단기 대출인 만큼 금리가 높다. 위험성을 감수해야 하는 만큼 일반적으로 제1금융권보다 제2금융권이 브리지론의 대주가 된다.
사업이 본격적으로 진행되고 공사에 들어가면 시행사는 다시 '본PF'를 일으켜 시공과 개발에 대한 자금을 조달한다. 통상 본PF 대출을 통해 고금리의 브리지론 자금을 갚는 사례가 일반적이다. 만약 본PF 대출이 막히면 시행사는 브리지론을 연장하며 버텨야 한다.
시행사의 사업성만으로 대출이 잘 되지 않기 때문에 건설사가 지급 보증을 서기도 한다. 사업성이 나오지 않아 시행사가 돈을 갚지 모하면 건설사가 대신 갚겠다는 약속이다.
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