이주비 6억 한도, 추가 이주비 부담 증가
건설사가 자체 조달해야 하는 사업비 늘어
금리 부담 낮은 건설사 선호도 높아질 듯
지난달 27일 대출 규제로 인해 재건축·재개발 사업의 기본 이주비 한도가 6억원 이하로 묶이면서, 부족분을 조달해야 하는 건설사들의 자금 부담이 커졌다. 건설사들의 신용도에 따라 금리가 달라 대형건설사로의 수주 쏠림 현상이 일어날 것이라는 전망과 함께, 집값이 높은 지역만 새집이 들어서는 양극화 현상을 부추길 수 있다는 우려가 나온다.
7일 건설업계에 따르면 지난달 27일부터 정비사업 시 조합원이 받는 기본 이주비 대출을 가구당 6억원으로 제한하면서 건설사들의 추가 이주비 조달 부담이 커졌다. 규제 전에는 조합원 자산(감정평가액)의 LTV 50%까지 지원이 가능했다. 다주택자의 경우 기본이주비 지원 자체가 불가능해졌다.
역할 커진 '추가 이주비'
기본 이주비 대출 지원이 확 줄면서 추가 이주비의 역할이 커졌다. 기본 이주비는 공사 기간에 살 집을 구하거나 세입자에게 보증금을 반환할 때 필요한 자금을 금융기관에서 대출받아 지원하는 자금이다. 추가 이주비는 건설사가 사업비로 직접 조달하는 추가 지원 자금이다. 기본 이주비에 비해 금리가 5~6%대로 높다.
기본 이주비가 확 줄어든 조합원들 입장에서는 추가 이주비의 지원 여부나 금리의 수준이 초미의 관심사가 됐다. 그런데 건설사들은 규제가 적용된 지 일주일이 지났으나, 아직까지 추가 이주비 지급에 대한 내부 방침을 정하지 못하고 있다. 추가 이주비의 금리가 각 건설사의 신용도에 따라 결정돼 중소 건설사의 경우 대형 건설사 대비 높은 금리로 이주비를 조달해야 한다. 이마저도 지원이 가능한지 여부는 금융권과 협의가 필요한 상황이다. 금융권 관계자는 "대출 규제 이후 명확한 기준이 없는 상태여서 은행들은 더 엄격한 기준으로 보게 될 것"이라며 "중견이나 지방 건설사들의 경우 대출이 더 어려워질 수 있다"고 말했다.
향후 정비사업 수주전에 있어 추가 이주비 조달 능력은 중요 수주 요건이 될 가능성이 커졌다. 신용등급이 높은 대형 건설사일수록 사업 수주 가능성이 더 높아졌다. 건설업계 관계자는 "현대건설이나 삼성물산 바로 아래 등급인 건설사들과도 조달 금리는 1%포인트가량 차이가 나는 것으로 안다"며 "정비사업 경쟁 수주전에서 조합원들은 금리가 유리한 시공사를 고를 수밖에 없다. 10~20대 건설사 내에서도 금리 경쟁력이 중요해졌다"고 설명했다. 3일 기준 10대 건설사 신용등급(무보증사채)은 삼성물산 AA+(안정적), 현대건설·DL이앤씨 AA-(안정적), 현대엔지니어링 AA-(부정적), 포스코이앤씨 A+(안정적), 대우건설·GS건설·롯데건설·HDC현대산업개발 A (안정적), SK에코플랜트 A- (안정적)으로 구분돼 있다.
강남만 새집 나오나
자금력을 갖춘 시공사를 찾는 조합들이 많아지게 되면서 강남이나 용산 등 사업성이 뛰어난 사업지만 정비사업이 이뤄질 것이라는 우려도 나온다. 신용도가 높은 대형 건설사들이 재무 부담을 감당할만한 사업성이 뛰어난 사업장만 선별적으로 수주하면서 '새집의 양극화'가 벌어질 수 있다는 것이다. 한 건설사 임원은 "강북 등 사업성이 약한 곳에서 시공사가 직접 금융까지 조달해가며 시공권을 따내려고 하지 않을 것"이라고 말했다.
건설사 관계자는 "최근 건설사들이 LTV 100%에서 많게는 150%까지 이주비를 제시하고 있는데 다주택자는 기본 이주비도 대출을 못 받으면 결국 건설사가 빌려주는 것밖에 방법이 없다"며 "임시 거주용으로 빌려주는 비용까지 규제하는 것은 앞뒤가 맞지 않는다"고 토로했다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "이주비를 사업비 대출로 받아서 지급하면 6~7% 금리로 조달을 해야 하는데 금융비용이 늘면 조합원 분담금도 늘어날 수 있다"며 "공사비 등으로 사업성이 나빠진 곳들도 많은데 진행 중인 정비사업들이 빠르게 갈 수 있도록 이주비 대출은 논외로 두는 방안도 검토해야 한다"고 지적했다.
