보유세와 공시 가격 현실화율
보유세는 일반적으로 1년 동안 납부하는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합쳐서 말한다. 부동산 공시 가격은 재산세와 종부세 등 각종 세금 산정에 사용되고 건강보험료 등 각종 부담금 계산에도 활용된다. 부동산 공시 가격 현실화율은 부동산 공시 가격이 실제 시세를 얼마나 반영하고 있는지를나타내는 지표다. 2025년 공동주택의 공시 가격 현실화율은 69%인 반면에 단독주택은 53.6%다.
재산세, 공동 명의 절세 효과 없어
주택의 재산세 과세표준은 주택 공시 가격에 공정시장가액비율을 곱해서 계산한다. 주택 공시 가격이란 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따라 공시된 가격을 의미한다. 재산세 계산 시 주택의 공정시장가액비율은 60%를 적용하나 1가구 1주택자의 공정시장가액비율은 주택 공시 가격 3억원 이하 43%, 3억~6억원 이하 44%, 6억원 초과 시 45%를 적용한다. 예를 들어, 주택 공시 가격 4억원짜리 주택을 보유한 1가구 1주택자의 재산세 과세표준은 44%의 공정시장가액비율이 적용돼서 재산세 과세표준은 1억7600만원이다. 재산세의 과세 기준일은 종부세와 동일하게 매년 6월 1일이다. 따라서 부동산을 처분하려면 6월 1일 전에, 매수하려면 6월 1일 이후에 하는 것이 유리하다. 만약 5월 31일이 부동산 매매 계약일이고 잔금일이 6월 1일 이후인 경우에는 부동산 매도자가 재산세와 종부세를 부담해야 한다.
특히 재산세는 1인 단독 명의와 부부 공동 명의 사이에 차이가 없어서 재산세 절세 효과가 없다. 2주택 이상을 소유한 1가구가 특례 세율을 적용받기 위해서는 매년 7월 15일 이내에 주택 수 산정 제외 주택 소재지 관할 지방자치단체장에게 주택 수 산정 제외 신청을 해야 한다. 공시 가격 9억원 이하에만 적용되는 1가구 1주택 재산세 특례 세율은 과세표준별로 표준세율(0.1~0.4%)보다 0.05 %포인트가 적은 0.05~0.35%다. 2024년부터 재산세 납세자의 급격한 재산세(주택분) 부담을 완화 및 조정할 목적으로 재산세 과세표준의 상한율을 0~5% 범위에서 정하는 과세표준 상한제가 도입되었다.
종부세, 단독 명의와 부부 공동 명의 중 유리한 것 택해야
종부세는 매년 6월 1일을 과세 기준일로, 종부세 과세 대상은 주택, 종합 합산 토지 및 별도 합산 토지다. 종부세에서 부부 공동 명의 주택은 1가구 1주택 특례 신청 시 1가구 1주택자 계산 방식을 적용받을 수 있다. 즉, 기본공제 12억원, 연령(만 60세 이상) 및 보유 기간(5년 이상)에 따른 세액공제(최대 80%)를 적용받을 수 있어 유리하다. 종부세에서 단독 명의가 유리할지 부부 공동 명의가 유리할지 여부는 1가구 주택 수, 해당 주택의 주택 공시 가격, 공정시장가액비율, 연령 및 보유 기간에 따른 세액공제 적용 여부에 따라서 단독 명의가 유리할 수도 있고 부부 공동 명의가 유리할 수도 있다. 종부세에서 부부 공동 명의 1주택자 특례 적용 여부는 매년 6월 1일 기준으로 판단한다. 따라서 부부 공동 명의 1주택자인 경우 어떤 방식이 유리한지 여부를 비교 검토한 뒤 부부 중 1명을 납세의무자로 할 경우 공동 명의 1주택자 신청서를 관할 세무서장에게 9월 16~30일에 제출해야 한다. 주택에 대한 종부세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시 가격을 합산한 금액에서 9억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려해 60%부터 100%까지의 범위에서 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 공정시장가액비율이란 종부세 부과 기준인 과세표준을 정할 때 공시 가격을 과세표준에 반영하는 비율로서 현재 주택은 60%, 종합합산대상토지와 별도합산대상토지는 100%이다. 1가구 1주택자로 보는 경우에는 과세표준을 계산할 때 기본공제 12억원을 공제하고 고령자 세액공제 및 장기 보유 세액공제를 적용한다. 종부세는 초과 누진세율과 비례세율 구조로 돼 있다. 2주택 이하 보유자에 대해 0.5~2.7% 기본 세율을 적용한다. 3주택 이상 보유자(조정대상지역 2주택 보유자 제외)는 0.5~5.0%의 높은 중과 세율을 적용한다. 종부세 세 부담 상한율은 세액이 전년 대비 일정 비율 이상 증가하지 않도록 한도를 설정하는 역할을 한다. 세 부담 상한율은 종전에 다주택과 그 외 일반 주택을 이원화해 운영하던 것을 다주택과 그 외 일반 주택에 단일하게 적용해서 전년 대비 150%를 적용한다. 개인과 달리 법인은 종부세 세 부담 상한율이 없다. 다만, 공익법인 등 일정한 법인은 특례 신청 시 세 부담 상한을 적용받을 수 있다.
공시 가격 현실화율 69% 유지해도 강남 3구와 한강 벨트 보유세 폭등
A씨가 보유하고 있는 선경아파트 전용면적 127.75㎡ 시세가 55억원으로 연말까지 유지되고 정부가 주택 공시 가격의 현실화율을 지금처럼 69%로 유지할 경우 해당 아파트의 내년 공시 가격이 올해 29억3900만원에서 37억9500만원으로 약 29% 정도 오를 것으로 추정된다. 홈택스의 종부세 간이세액 계산에 따르면, A씨는 올해 국세청 보유세로 약 1200만원을 납부하는 것으로 보인다. 반면, 공시 가격이 약 29% 증가하는 2026년에 A씨가 납부해야 하는 보유세는 약 1800만원으로 세 부담 상한인 50%까지도 보유세가 증가하는 것으로 예상된다. 보유세 계산 시 실제 재산세 입력 여부, 고령자 세액공제 및 부부 공동 명의는 적용되지 않는다고 가정했기 때문에 실제 보유세는 달라질 수 있다. 내년 공시 가격 현실화율을 올해대로 유지해도 강남 3구와 한강 벨트의 내년 주택 공시 가격은 약 20~40%씩 대폭 오를 것으로 추정된다. 따라서 강남 3구와 한강 벨트 아파트의 내년 보유세가 올해 대비 30~50% 증가할 것으로 예상된다. 2025년에 아파트 10·15 주택 시장 안정화 대책의 후속 조치 일환으로 보유세 강화가 지속적으로 언급되고 있다. 공시 가격 현실화율의 지속적인 상향도 보유세 강화 대책의 하나로 보인다. 그러나 정부는 최근 내년 공시 가격 현실화율을 유지하는 것으로 결정했다. 공시 가격 현실화율을 상향하지 않아도 공시 가격 상승으로 인해서 어차피 강남 3구와 한강 벨트 아파트 소유자의 재산세 및 종부세 부담은 많이 늘어날 것으로 보인다.
