정부는 유동성 제공…건설사는 자구노력
우수 개발사업 공공 선투자 '앵커리츠'도 추진
정부가 3000억원을 투입해 지방에 쌓인 준공 전 미분양 물량을 분양가의 50%로 매입하는 '미분양 안심환매' 사업을 추진한다. 단 온전히 사들이는 것이 아닌 준공 후 1년 내에 건설사에 되살 수 있도록 권리는 주는 '환매조건부' 매입이다.
정부는 건설사에 분양가의 절반만큼 유동성을 제공하고, 건설사는 정해진 환매기간 안에 미분양 해소 노력을 하도록 해 지방 주택시장 선순환을 유도한다는 계획이다.
'반값에 털지만 1년 뒤 되살 수도'
국토교통부는 19일 정부세종청사에서 이 같은 내용이 담긴 '경기 진작 및 민생 안정을 위한 새정부 추가경정예산(안)'을 발표했다. 이번 추경안은 새 정부 출범 후 처음으로 공개되는 것이다. 이날 국무회의를 거쳐 이 같은 안이 최종 확정됐다.
새 정부 추경안 중 프로젝트파이낸싱(PF) 지원 방안에 담긴 이 내용은 지방 건설사 유동성 위기 극복을 위해 마련됐다. 지방에 소재한 준공 전 미분양 물량을 주택도시보증공사(HUG)가 환매조건부로 매입하고 준공 후 사업주체에 환매하는 방식이다.
공정률 50% 이상 지방 아파트를 분양가격의 50%에 사는 게 핵심이다. 건설사는 이 아파트를 준공 후 1년 내에 환매해 갈 수 있다. 되살 땐 당초 매입가인 분양가의 50%에 HUG가 매입비용을 조달하는 데 쓰인 세금 등 최소 실비용을 더해 지불해야 한다. 만약 준공 후 1년 내 환매가 이뤄지지 않을 경우 HUG는 해당 아파트 소유권을 넘겨받아 공매 등을 통해 시장에 되판다.
예를 들어 건설사가 최초 분양가 4억원인 준공 전 미분양 아파트 한 채를 보유하고 있을 경우 HUG는 분양가의 50%인 2억원에 이를 매입한다. 이후 준공 뒤 1년 전까지 미분양 해소 노력을 통해 3억원에 매수 희망자를 찾게 되면, 건설사는 HUG에 '2억원+HUG가 매입비용을 조달하는 데 쓰인 세금 등 비용'을 지불하고 매수 희망자에게 3억원에 팔면 된다.
건설사는 지방 미분양 아파트 분양가격의 50%를 제공받아 유동성을 확보하게 되고, 이를 바탕으로 노력 여하에 따라 환매기간 전까지 미분양 물량을 줄일 수 있다. 지방 미분양 적체를 해소하고 사업자 자구노력을 유도한다는 데 의의가 있다는 설명이다.
정부는 2028년까지 3년간 준공 전 미분양 주택 1만가구를 사들인다는 계획이다. 투자 규모는 최대 2조4000억원으로 이 중 정부 재정으로 3000억원을 지원한다.
이 같은 미분양 환매 사업은 앞서 2008년부터 2013년까지 한 차례 시행된 바 있다. 당시 1만9000가구 규모로 사업을 진행해 700여가구를 제외한 96.3%가 모두 환매됐다는 게 국토부 측 설명이다.
정수호 국토부 주택기금과장은 "현재 준공 후 미분양 물량을 대상으로 진행 중인 CR리츠 매입이나 한국토지주택공사(LH) 매입 후 공공임대 활용 등 방안은 가격 협상 등에 있어 한계가 뚜렷한 반면 이번 사업은 환매 방식을 통해 건설사 자구노력을 유도하고 지방 미분양 적체도 해소한다는 점에서 일석이조 효과를 볼 수 있다"고 말했다.
공공 재원 투입해 개발사업 '마중물'로
정부는 이와 함께 PF 브릿지론 단계에서 공공이 선투자를 통해 초기 매입비용을 지원하는 'PF 선진화 마중물 개발앵커리츠' 사업도 추진한다. 국비 3000억원을 출자해 마중물 리츠 1조원을 조성하는 것이 골자다.
김승범 국토부 부동산투자제도 과장은 "최근 PF 시장 경색으로 자금 조달이 어려운 우수 개발 사업장을 대상으로 앵커리츠가 토지 매입 시 총 사업비의 10~20%를 투자하는 방식"이라며 "이후 본PF 대출이 이뤄질 경우 이를 회수하게 된다"고 말했다.
착공 단계에 들어간 중소건설사와 2금융권 사업장에 특화된 전용 PF 대출보증도 신설한다. 지원대상은 국토교통부 시공능력평가 100위 밖 건설사와 증권·보험·상호·저축 등 제2금융권이다. 보증심사 과정에서 중소업계 지원을 위해 시공사 평가 비중은 기존 35%에서 30%로 축소하고 사업성 평가 비중은 65%에서 70%로 확대해 우량 사업장 선별을 강화한다.
보증한도는 총 사업비의 70%, 보증료율은 0.563~1.104% 수준이다. 올해 4000억원, 내년과 내후년 각 8000억원씩 총 2조원 규모로 공급되며 주택기금을 통해 정부가 2000억원을 지원한다.
공공주택사업자가 전세계약 체결 후 입주자에게 재임대하는 전세임대 물량도 기존 4만5000가구에서 4만8000가구로 3000가구 추가 공급한다. 또 무주택 저소득 청년(중위소득 60% 이하) 대상으로 월 20만원씩 최대 24개월 지원하는 청년월세도 2만7000명 더 지원한다. 1만㎡ 미만 소규모 가로주택정비사업 23개 사업장을 대상으로도 599억원을 투입해 초기 사업비 및 건설비도 지원한다.
새 정부가 내놓은 총 30조5000억원 규모의 추가경정예산안에 대해 대한건설협회는 환영의 뜻을 내놨다. 협회는 "특히 건설경기 활성화를 위해 2조7000억원을 편성한 것은 공사비 급등, 금리 인상 등에 따른 수익성 악화, PF 사업장 부실 등으로 어려움을 겪고 있는 건설업계에 큰 도움이 될 것"이라고 밝혔다.
