임차인 승계 매매한 아파트
집주인 실거주 목적일때도
보증금 반환대출 최대 1억
정부가 수도권·규제지역 내에서 기존 전세 세입자를 끼고 매매를 진행하는 주택에 대해서도 세입자 임차보증금 반환 목적 주택담보대출(전세퇴거자금대출) 한도를 1억원으로 제한할 방침인 것으로 확인됐다.
새로운 매수자가 실거주 목적으로 해당 주택을 구입한 경우 기존 세입자를 내보내기 위해 전세보증금을 돌려줘야 하는데, 세입자가 6월 27일 이전에 임대차 계약을 체결했던 건이라도 한도가 최대 1억원이 된다는 뜻이다.
이 때문에 '갭투자를 막아 집값 폭등을 막겠다'는 정부의 당초 취지와는 달리 실거주 목적으로 주택을 구입하려는 매수자와 전세 세입자에게도 영향이 갈 수 있다는 우려가 나온다.
1일 매일경제 취재에 따르면 금융위원회는 이 같은 내용을 담은 실무책자를 시중은행을 비롯한 금융회사에 곧 배포할 예정이다.
당초 6·27 대출 규제가 나왔을 당시 임차인 승계 매매도 전세퇴거자금대출이 1억원으로 제한되는지에 대한 의문이 제기됐다. 임대인이 바뀌지만 임차인은 그대로이므로 6월 27일 이전에 임대차 계약이 체결된 걸로 봐서 종전 규정을 적용할지, 아니면 새로운 임대인과의 계약으로 볼지가 명확하지 않아서다. 그러나 금융당국에서 승계 매매 역시 '새로운 계약'으로 보겠다는 방침을 확정함에 따라 현재 계약을 진행 중이던 매수 희망자의 자금흐름 계획에 차질이 빚어질 것으로 보인다.
예를 들어 A씨가 가진 10억원짜리 아파트에서 B씨가 전세 6억원에 살고 있다고 가정해볼 수 있다. 이 상황에서 A씨에게 아파트를 구입하려는 C씨는 B씨를 내보내고 본인이 실거주하길 원한다. 그러나 매매 계약이 지난달 27일 이전에 이뤄지지 못했다면, B씨에게 반환해야 하는 6억원의 전세보증금에 쓸 대출은 최대 1억원으로 묶이게 된다.
A씨가 보증금을 고스란히 현금으로 보유해뒀다면 큰 걱정이 없겠지만, 다른 투자에 묶이거나 이미 상당 부분 써버린 경우도 꽤 있다는 점에서 문제가 될 수 있다.
다만 정부는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 안에 이뤄진 전세반환대출은 지난달 27일 이후 계약이더라도 6억원까지 주담대를 인정해주겠다는 입장이다. 금융위는 전날 경과규정을 추가로 배포하며 "소유권 이전 등기일로부터 3개월 이후 실행되는 주담대에 대해서만 생활안정자금 목적으로 전환돼 1억원 한도가 적용된다"고 설명한 바 있다. 그러나 실제 이러한 대출이 실행되려면 3개월 내 중도금·잔금 및 전세퇴거자금대출까지 원활히 이뤄져야 한다는 조건이 붙으며 임차인 전세 계약도 3개월 내 끝나야 돼 이런 경우는 많지 않을 것으로 전망된다.
정부는 또 6·27 대책에서 신용대출을 연소득 이내로 제한했는데, 이 경우 대출 규모를 건별이 아닌 전체 금융사 합산으로 기준을 적용하기로 했다. 차주의 '금융회사 쇼핑'을 방지하고 '과도한 레버리지 억제'란 정책의 본래 취지를 살리려는 의도다
