솔솔 피어나는 1가구·1주택 과세론

일부 언론이나 지식인을 중심으로 1가구 1주택에 대한 양도세 과세 강화 주장이 퍼지고 있다. 현재는 1가구 1주택자라 해도 모두 양도세 비과세가 되는 것이 아니라 양도가가 12억원을 넘는 경우에는 양도세를 내게 된다.

그런데 양도가가 12억원을 초과하더라도 시세 차익이 모두 과세 대상이 되는 것은 아니다. 장기보유 특별공제를 통해 과표를 낮출 수 있기 때문이다.

그런데 이 장기보유 특별공제 부분은 그동안 꾸준히 줄어왔다. 2019년 이전에는 1가구 1주택자가 10년 이상 보유만 하면 (거주 여부와 상관없이) 1년당 8%씩 최대 80%를 양도소득금액에서 공제해 주었다.

그러다 2020년이 되면서 10년만 보유해서는 안 되고 반드시 2년 이상 실거주를 한 사람만 장기보유 특별공제를 해주는 것으로 세법이 개정됐다. 다른 지역에 거주하면서 투자 가치 있는 곳에 전세를 끼고 장기간 보유하는 사람까지 1주택자라는 명목으로 양도세 감면을 해주는 것이 불합리하다는 논리 때문이다.

이렇게 되자 투자한 주택은 임대를 주고 본인은 더 열악한 주택에서 임대로 거주하던 사람들이 본인의 주택으로 들어가서 살게 됐다. 2년 실거주를 채워야 10년을 보유해도 장기보유 특별공제를 최대치로 받을 수 있기 때문이다.

이런 사람이 늘어나게 되자 2021년에 정부에서는 양도소득세제를 다시 한번 강화하게 된다. 2년만 실거주해서는 안 되고 10년을 실거주해야 장기보유 특별공제를 최대치로 받을 수 있게 개정한 것이다. 다시 말해 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 사람에 한하여 1년 보유당 4% + 1년 거주당 4%의 할인율을 적용한 것이다.

80% 특별공제, 2021년에는 60%로 줄어

예를 들어보자. 거주한 적이 없지만 규제 지역에 주택 한 채를 10년간 보유만 한 A라는 사람이 있다고 하자. 2019년 이전 세법에 따르면 이 사람은 80%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있었다. 하지만 2020년 이후에 처분했다면 이 사람은 장기보유 특별공제를 한 푼도 받을 수 없게 된다.

이번에는 같은 지역에 10년을 보유하고 5년간 거주한 B라는 사람의 예를 살펴보자. 2019년 이전에 처분했다면 장기보유 특별공제는 80% 모두 적용 받았다. 2020년에 처분했어도 마찬가지로 80%가 적용되었다. 하지만 2021년 이후에 처분했다면 보유분 40%(=10년 x 4%)와 거주분 20%(=5년 x 4%)를 합한 60%만 적용받게 된다.

반면에 10년을 보유하고 10년을 거주한 C라는 1주택자는 법이 두 차례 개정된 2021년 이후에도 최대치인 80%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 과세가 강화된 2021년 이후에도 ‘같은 집에서 10년을 보유하고 10년을 거주한 1주택자’의 경우는 투기의 의사가 없다고 본 것이다.

하지만 앞으로는 C와 같은 사람도 혜택이 크게 축소될 것으로 보인다. 일부 언론이나 일부 지식인을 통해서 자꾸만 1가구 1주택자에 대해 과세를 강화하자는 주장을 펴게 하는 것은 정부에서 1주택자 과세안을 관철시키기 위해 우호 여론을 형성하고자 함으로 보인다.

이를 통해 10년 보유, 10년 거주 요건을 채우더라도 공제받을 수 있는 최대치를 80%가 아니라 그보다 훨씬 적은 수준(예로 50%)으로 낮추기 위한 사전 정지 작업을 하고 있는 것으로 추정된다는 뜻이다.

소득이 있는 곳에 세금이 있다는 원칙하에서 보면 정부에서 1가구 1주택자에게 과세를 강화하는 것이 문제가 없어 보일 수도 있다. 하지만 문제는 그리 간단하지 않다.

꼬마빌딩이나 토지를 팔게 되면 양도차익에 대해 세금을 많이 내게 된다. 장기보유 특별공제 폭이 적기 때문이다. 주택이라도 다주택자의 경우는 장기보유 특별공제의 적용 폭이 적다. 심지어 규제 지역의 경우는 장기보유 특별공제가 적용되지도 않는다.

그런데 왜 그동안 1주택자에 대해서는 최대 80%에 달하는 장기보유 특별공제를 허용한 것일까? 빌딩이나 상가 투자자에 비해 과도한 세제 혜택을 준 것이 아닐까라는 시선도 있을 수 있다.

하지만 1주택자는 과세 대상이 본인이 거주하는 주택이다. 사람이 살아가는데 필수재인 의식주 중의 하나라는 뜻이다. 예를 들어보자.

어떤 사람이 10억원에 A라는 집을 사서 10년이 지났는데 20억원이 되었다고 하자. 10억원의 차익이 새겼고 3억원 정도를 양도소득세로 냈다고 가정하면 이 사람의 자산은 20억원에서 17억원으로 줄어들게 된다. 이 사람이 20억원짜리 집을 파는 순간 본인이 거주하던 수준의 집을 다시는 살 수 없다는 뜻이다. 그러면 더 낡거나 좁은 집으로 이사를 해야 한다. 아니면 상급지에서 중급지로 이사를 가야 한다. A 수준의 집을 사지는 못하고 B급 정도의 집을 사야 한다는 뜻이다.

그러다 10년이 더 지났다. 돈 가치가 떨어지기 때문에 17억원에 산 B라는 주택도 명목상 집값은 10억원이 더 올라 27억원이 되었다. 그런데 B 주택을 팔게 되면 이번에도 3억원 정도의 세금을 내야 하니 자산은 24억원으로 줄어들었다. 그러면 이번에는 A급 주택은 물론 B급 주택도 살 수 없고 그들보다 더 낡고 좁은 C주택으로 이사를 가야만 한다.

이사를 갈수록 자산이 줄어드는 것이다. 이런 문제점 때문에 과거의 정부들도 1주택자의 과세 강화에 대해서는 신중에 신중을 기했던 것이다.

그럼에도 불구하고 세수 부족을 메꾸기 위해 정부와 정치권에서 1주택자의 과세 강화를 추진한다면 어떤 일이 벌어질까? 12억원이 넘는 주택을 가지고 있던 1주택자의 입장에서는 양도세가 예전에 비해 급격히 늘어나기 때문에 집을 팔려는 사람이 줄어들게 된다. 서둘러 팔기보다는 정권이 바뀌어 세제가 다시 완화되기를 기다리거나 그도 안 되면 자녀들에게 상속이나 증여를 하는 것이 낫다고 생각하기 때문이다.

시장 측면에서 볼 때 시중에 매물이 줄어든다는 의미는 가격 상승으로 이어질 가능성이 높다. 수요는 줄어들지 않는데 매물이 줄어들면 그 희소성으로 가격이 오르기 때문이다. 문제는 이렇듯 집값이 오르기 시작하면 12억원이 넘는 주택을 가지고 있던 1주택자 중 ‘팔까 말까’ 망설이던 잠재 매도자들도 내야 할 양도세의 규모가 더 커지기 때문에 매도를 포기하게 된다.

오래 보유할수록 시세 차익이 더 커지는 것을 경험했기 때문에 굳이 고액의 세금을 부담하면서 집을 처분할 이유가 없다고 생각하는 것이다.

매물 감소→가격 상승으로 이어져

더 심각한 문제는 이런 매물 품귀 현상이 전국적으로 일어나는 것이 아니라 12억원이 넘는 주택이 많은 지역을 중심으로 나타날 것이다. KB국민은행 통계에 따르면 2025년 7월 말 기준으로 서울 아파트의 평균 매매 가격은 14억572만원이다. 1가구 1주택자에 대한 양도세 과세 강화안이 강행된다면 서울 아파트의 절반 이상이 영향권에 들어간다는 뜻이다.

이렇게 되면 서울의 매물 잠김 현상이 심화되면서 평균 매매가가 낮아서 양도소득세와 상관이 없는 다른 지역과의 격차가 더 벌어지게 될 것으로 보인다.

같은 서울이라도 전용면적 ㎡당 1428만원이 넘는 13개 지역은 영향권에 들 것이지만 12억원을 초과하는 고가 주택이 상대적으로 적은 나머지 12개 지역에서는 매물 잠김 현상이 심하지 않을 것이다. 같은 서울 안에서도 양극화가 지금보다 더 심해질 것이라는 뜻이다.