정부가 10·15 부동산 대책에서 LTV, DSR, 스트레스금리를 모두 손봤다. 적용 지역은 서울과 경기 12개 지역이다. 이제 관심은 ‘나는 얼마나 빌릴 수 있느냐’로 쏠린다.
서울 강남권으로 아이 학군을 옮기려는 1주택 부모는 전세대출이 크게 줄었다는 소식에 고민이 깊고 서울 내집 마련을 준비 중인 신혼부부는 생애 최초 대출 혜택을 받을 수 있을지 불안해한다. 주변의 “갭투(전세 끼고 매매) 막차를 타라”는 외침에 부랴부랴 10월 15일 서울 성동구에서 20억원짜리 아파트 매매 계약을 진행한 투자자들 역시 적용 규제가 무엇인지 궁금해한다.
◆첫 내집 마련, 6억까지 주담대 가능
수도권(서울·경기·인천) 내 주택담보대출(주담대) 한도를 집값에 따라 차등화한다. 종전 규정에선 주담대 한도가 일괄적으로 6억원이었다면 앞으로는 25억원 초과 주택은 2억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원으로 각각 제한한다. 15억원 이하 주택 한도는 현행과 동일한 6억원이다.
다만 15억 이하 주택이라고 무조건 6억원의 대출금이 다 나오진 않는다. 정부가 무주택자(기존 주택 처분하는 1주택자 포함)의 LTV를 70%에서 40%로 강화하면서 집값 대비 대출 가능액이 크게 줄었기 때문이다.예를 들어 서울 강북 지역의 10억원 아파트를 구입할 경우 최대 4억원까지 대출이 가능하다. 주담대 LTV 40%와 6억원 한도 중 더 적은 금액을 적용하기 때문이다. 15억원짜리 주택만 최대 6억원까지 대출을 다 받을 수 있는 셈이다. 6억원은 최대 2억4000만원, 8억원은 3억2000만원, 12억원은 4억8000만원까지 대출이 가능하다.
예외도 있다. 생애 최초 주택 구매자에 대해선 규제지역이라도 LTV 70%를 적용한다. 이번 규제로 주담대 한도를 집값에 따라 차등화했지만 소득과 자산 등의 조건을 충족한 생애 최초의 경우엔 최대 대출 한도가 모두 6억원까지 가능한 셈이다. 단 6개월 내 전입의무가 있다.
중도금대출과 이주비 대출은 규제 대상이 아니다. 생활안정자금 목적의 주담대도 대출 규제에서 제외한다. 기존대로 1억원까지 가능하다.
◆집 있으면 학군지 이동 힘들진다?
서울이든 지방이든 집 한 채가 있다면 아이 학교 문제로 서울 강남권 등 학군지에 전세로 가는 길이 막힌다. 정부는 그동안 대출 규제에서 제외했던 1주택자의 전세대출에도 손을 댔다. 10월 29일부터 1주택자의 전세대출에 DSR을 적용한다. DSR 산정 시 전세대출 원금은 반영하지 않고 이자 상환분만 DSR에 반영하는 식이다.금융당국 관계자는 “전세대출 원금은 전세 만기 때 집주인이 돌려주는 보증금으로 일시 상환되기 때문에 차주의 상환능력을 심사할 필요성이 낮다”며 “반면 이자는 전세대출 기간 내내 꾸준히 갚아야 하기 때문에 상환능력을 심사할 필요가 있다”고 말했다.
현행 규제가 유지되는 10월 28일까지는 주택 1채에 대한 대출로 DSR 비율이 40%가 됐어도 전세대출을 최대 2억원 받을 수 있다. 하지만 10월 29일부턴 DSR을 40%까지 채운 경우 전세대출 자체가 불가능하다.
금융당국은 연간 5만2000여 명이 규제 영향을 받게 될 것으로 추산하고 있다. 연소득 5000만원 차주가 전세대출 2억원을 받으면 DSR이 14%가량, 1억원 차주가 2억원을 받으면 7.4%가량 올라간다고 봤다.
정부는 무주택자에 대한 전세대출 DSR 적용 여부에 대해서도 여지를 남겼다. 금융당국 관계자는 “이번 대책의 효과, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·무주택자의 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 종합 고려해 판단하겠다”며 “정책대출 DSR 적용 역시 취약계층 지원이라는 정책대출 고유의 목적, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·실수요자에 대한 영향 등을 감안해 검토하겠다”고 밝혔다.
◆전세 끼고 사던 마포·성동 아파트, 이젠 금지
전세대출을 받은 사람은 규제지역에서 3억원이 넘는 아파트를 새로 살 수 없다. 3억원이 넘는 아파트(규제지역)를 매수한 경우에는 전세대출을 제한한다.또 1억원이 넘는 신용대출을 받은 사람도 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 만약 2025년 10월 16일 신용대출 1억원을 받았다면 2026년 10월 16일까지 집을 못 산다는 것이다. 다만 이는 새로운 규제가 아니라 2020년 11월 16일부터 시행 중인 기존 규제의 연장 적용이다.
10월 20일부터는 추가된 규제 지역에서도 전세를 끼고 집을 살 수 없다(토지거래허가제). 예컨대 10월 15일까지는 서울 성동구의 20억원 아파트 매수 계약을 체결할 경우 전세보증금(12억원)+대출(6억원)+현금(2억원)으로 집을 구매할 수 있었다면 10월 16일부터는 대출 한도가 최대 4억원으로 줄어들고 20일부터는 전세보증금 없이 집을 사야 한다는 얘기다.
◆연봉 5000만원 김 과장 멘붕
스트레스 DSR 제도도 강화한다. 정부는 주담대 금리에 가산하는 스트레스금리의 하한을 1.5%에서 3.0%로 상향한다. 금융당국은 연소득 5000만원 차주의 경우 대출 한도가 종전 대비 6.6% 줄고 연소득이 1억원이라면 14.7%가량 감소할 것이라고 추산했다.만약 연봉 5000만원의 차주가 금리 연 4%, 만기 30년으로 원리금 균등상환 주담대를 받는 경우 주기형 대출은 3억2500만원에서 3억300만원으로 2200만원 줄어든다. 변동형 대출은 2억9400만원에서 2억5100원으로 4300만원 감소한다. 집을 사려면 2000만~4000만원 수준의 돈이 더 필요하게 된 셈이다.
새 부동산 대출 규제는 10월 16일부터 적용한다. 다만 10월 15일까지 대출 신청을 끝내거나 주택 매매·전세 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에는 이전 규제를 그대로 적용한다. 집단대출은 같은 날까지 입주자 모집공고를 내거나 착공 신고를 마쳐야 기존 기준을 유지할 수 있다. 재건축·재개발 주택 중 10월 15일까지 관리처분 인가를 받은 경우도 예외로 인정한다. 10월 15일 전 토허제를 신청했다면 계약 시점이 그 이후라도 LTV 등 대출 규제는 종전대로 적용한다.
