드디어 문이 닫혔다. 정부는 8월 26일부터 외국인 대상 토지거래허가제를 실시한다고 밝혔다. 이로 인해 수도권 대부분 지역(서울 전 지역 포함)에서 외국 국적자나 외국 법인, 외국인 지분이 절반 이상인 국내 법인은 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 부동산 취득을 할 수 없게 됐다.
부동산 업계에 따르면 외국인 대상 부동산 규제가 시행된 직후부터 주택시장은 찬물을 끼얹은 듯 조용하다. 6·27 대책 이후 그나마 매수 의사를 비치던 외국인 손님까지 썰물처럼 빠져나간 탓이다.
여론은 새 규제에 대해 긍정적이다. 6·27 대출규제와 올해 3월 토지거래허가제 확대 실시 이후 외국인이 부동산 규제의 사각지대라는 지적이 이어졌기 때문이다.그 배경에는 ‘내국인 역차별 논란’과 함께 최근 몇 년간 달라진 시장 흐름이 자리한다. 국내 부동산을 매입하는 외국인의 주류가 미국 교포에서 중국 본토인으로, 지역 또한 서울 핵심지로 변화하면서 주택 수요자들의 불안감을 부추기고 있다.
부동산 매수인 다수 국적, 미국→중국으로
지난 10여 년간 외국인의 국내 부동산 매매 소유권이전 등기 신청 건수는 급격히 늘었다. 수요는 수도권 아파트에 집중됐다.
법원 등기정보광장에 따르면 2015년 8030건이었던 외국인 집합건물 소유권 이전등기 신청 건수는 2024년 1만3630건으로 늘었다. 그중 서울 1727건, 경기도 6368건, 인천 1993건으로 총 1만88건이었다.
특히 서울 아파트에선 부동산 매수 외국인의 양대 국적인 미국과 중국 사이에 흐름이 엇갈린다. 미국인은 감소추세를 보이는 반면, 중국인은 꾸준히 늘고 있는 것이다. 2015년 미국인의 소유권 이전등기 신청이 715건이었으나 10년 만인 지난해 453건으로 줄었다. 이 기간 중국인의 등기신청은 1035건에서 1500건으로 늘었다가 2022년 676건까지 떨어진 뒤 2024년 845건까지 반등했다.1998년 외국인의 국내 부동산 취득이 허가제에서 신고제로 바뀌면서 2013년까지 수도권 아파트 매수 건이 많은 외국인의 국적은 단연 미국이었다. 일명 ‘검은 머리 외국인’으로 알려진 미국 교포들이 대부분이었다. 현재까지도 미국, 캐나다 등 북미권과 호주 국적의 외국인 대부분은 교포 2, 3세가 많다는 후문이다.
그런데 2010년대 중반에 접어들면서 중국인이 미국인의 아파트 매입 건수를 추월하기 시작했다. 2020년대에 접어들면서 이들 중국인의 특성도 변화했다는 분석이다. 10년 전만 해도 국내에 실거주하며 경제활동을 하는 중국 동포가 경기도나 서울 외곽지역에 주택을 매입하는 사례가 대부분이었다면 지금은 중국 본토인이 서울 핵심지 주택을 사들인다는 것이다.
하나금융경영연구소 구강모 연구위원은 “과거 주요 투자자는 미국교포 중심이었으나 점차 순수 외국인의 투자가 늘고 있다”고 설명했다.
화려한 도심 선호, 강남아파트 집중 공략
실제로 부동산 업계에선 최근 몇 년간 중국 본토인들의 국내 방문이 늘었다고 보고 있다. 외국인을 상대하는 부동산 에이전시를 통해 매물을 보러 온다는 것이다. 이들이 가장 선호하는 매물은 강남아파트로 좁혀진다.
강남 소재 A 공인중개사무소 대표는 “최근 도곡동 타워팰리스를 중국인이 매수했다”며 “중국인들이 압구정 현대나 반포 등 강남권 아파트에 관심이 많지만 외국인 규제 시행 이후로는 거래가 없다”고 말했다.K팝 등 한국 콘텐츠의 인기가 높아지고 서울이 주요 관광지로 떠오르면서 한국 부동산에 대한 외국인의 관심도 높아졌다. 한 중동 부호가 K팝 팬인 막내딸을 위해 서울 용산구 유엔빌리지의 한강 조망 빌라를 매수했다는 소문도 있다. 일부 외국인들은 한국인 배우자 선호에 따라 서울 핵심지 매물을 보러다니기도 한다.
고급주택을 전문으로 거래하는 B 공인중개사는 “대부분 에이전시를 끼고 오기 때문인지 외국인들도 한강 조망을 특히 선호하며 서울에서 어떤 동네가 좋은지 다 알고 있는 느낌”이라고 설명했다.그중 중국인들은 특히 강남을 선호한다고 알려져 있다. 실거주보다는 투자 성향이 강한 데다 화려한 도심을 선호하는 특성상 강남아파트를 매수하고자 한다는 것이다.
해외 대출·환치기 통한 투기 우려
이에 따라 외국인을 대상으로 한 부동산 규제를 더 강화해야 한다는 목소리도 나온다. 외국인들이 홍콩 등 해외 금융기관을 통해 대출을 받아 서울 아파트를 사들이는 사례가 나오고 있는 가운데 외국인들의 매입 건수가 많아지만 국내 부동산 시장이 불안해질 수 있다는 것이다.
이 과정에서 가상화폐 등을 활용한 환치기 수법도 활용된다. 관세청이 2021년 4월 3년간의 외국인 아파트 매매자금을 분석한 결과 840억원 상당의 서울 아파트 55채를 불법 취득한 중국인 사례가 적발되기도 했다. 이 중국인은 환치기 조직원 통장을 통해 인민폐로 가상화폐를 매수한 뒤 이를 국내 가상자산 거래소로 보내 원화로 출금하는 방식이다.일선 공인중개사들은 중국인들의 매수 문의가 많이 증가한 것과 달리 실제 계약 건수는 많지 않다고 주장하기도 한다. B 중개사는 “막상 와보니 투자가치가 없다고 판단한 것인지 수백억 부자라고해서 비싼 집을 이곳저곳 많이 보여줘도 정작 실거래로 이어지지 않는 것 같다”고 설명했다.
그럼에도 여전히 안심하기는 이르다는 분석이다. 호주, 싱가포르, 캐나다에서는 외국인의 부동산 거래에 대해 이미 강력한 규제를 시행하고 있다. 싱가포르는 외국인의 부동산 매입에 30%의 거래세(Additional Buyer's Stamp Duty)를 부과하고 있다. 호주는 아예 외국인이 신규 주택이 아닌 기존 주택을 매수하지 못하도록 하고 있다.
국내에 거주하는 일부 외국인들은 아직 중국인의 부동산 투기 바람이 본격적으로 한국을 휩쓸지는 않았다고 주장한다. 따라서 더 강력한 선제적 규제가 필요하다는 분석도 나온다.
한 영국인은 “노후에 호주에서 살기 위해 집을 알아보다가 시드니, 멜버른 집값이 너무 올라 브리즈번을 알아봤으나 거기까지 중국인들이 몰려들어 부동산 시세가 급격히 올랐었다”며 “호주 정부에서 급박하게 외국인 거래를 막기 직전 계약을 성사시켜 브리즈번에 집을 한 채 살 수 있었다”고 말했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “그간 지적된 내국인과 외국인 간의 형평성 문제 등을 감안하면 외국인 토허제 도입은 긍정적”이라면서도 “다만 이번 조치는 ‘실거주 수요 확인’ 및 ‘투기수요 배제’에 중점을 두고 있어 대출규제 부분에서는 내국인과의 형평성 적용에 대한 아쉬움이 남는다”고 지적했다.
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