정부, 전세보증 LTV 70%로 낮춘다…갭투기·전세사기 차단

무자본 갭투기·전세사기 막고 '과잉대출' 억제 목표 전세가율 70% 넘으면 반환보증 가입 불가전세대출 보증비율도 순차적 축소 방침전국 수백만 가구 영향권…서민 직격탄 전셋값 안정화 vs 전세 소멸·월세 전환 우려 정부가 전세보증금 반환보증의 담보인정비율(LTV)을 70%까지 낮추고 전세대출 보증 비율도 단계적으로 축소하는 방안을 추진한다. 전세가율이 70%를 넘는 물건은 보증 가입이 불가능해지고 세입자의 자금 조달도 어려워질 전망이다. 갭투기(전세 끼고 매매)와 전세사기를 차단하고 과잉 대출을 억제하겠다는 것이 정부의 목표다. 최소 수백만 가구가 정책 영향권에 들어가면서 전세시장 전반에 대혼란이 예상된다. 집주인은 마땅한 세입자를 찾기 힘들어지게 되며 전세살이하던 서민들은 월세로 밀려나 주거비 부담이 커..

2025. 8. 30.

초강력 대출 규제…"서울 아파트 74%, 18개 구 대출 감소 타격"

최대 LTV 가정, 127만6천가구 사정권…'6억 한도' 이내는 노도강 등 7개 구뿐 당분간 거래 위축 전망…대출 막혀 서울 외곽·경기 등지로 이탈 가능성도전문가 "2030세대, 서민 피해…규제 우회 노린 불법·편법 대출 증가 우려" 정부가 28일부터 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출 규제를 시행하면서 서울 아파트의 74%가량이 대출액 감소가 불가피하게 됐다. 소득이 뒷받침돼 최대 6억원까지 대출을 받더라도 종전보다 대출액이 평균 4억원 이상 줄면서 8억6천만원 이상의 현금을 쥐고 있어야 서울 아파트 입주가 가능하다는 계산이 나온다.◇ 서울 18개 구 아파트 대출 감소…최대 6억 대출받아도 평균 8.6억 필요29일 부동산R114의 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 주택담보대..

2025. 6. 30.

'집값 한방에 몇 억 씩 오르니'…갭투자 이젠 꿈도 못 꾼다

갭투자 수요 줄어드나…강남3구, 전세가율 30%대로 하락 서울 집값이 최근 빠른 속도로 오르면서 강남 3구의 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 나란히 30%대까지 떨어진 것으로 나타났습니다. 강남 이외 지역으로 집값 오름세가 확산하는 가운데 서울 전체 지역의 전세가율 역시 45%대로 낮아지면서 이른바 '갭투자'가 더 어려워졌다는 평가가 나옵니다. 오늘(23일) 부동산R114가 서울 25개 자치구 아파트 1천6만가구(임대 제외)의 평균 가격을 표본 삼아 분석한 결과, 지난달 서울 서초구의 전세가율은 37.1%로 집계됐습니다. 전셋값이 매맷값의 3분의 1 수준이라는 의미입니다. 송파구는 38.4%, 강남구는 39.1%로 각각 조사됐습니다. 용산구가 40.9%로 네 번째로 낮았으며 양천구(44..

2025. 6. 23.

"한국 집값이 오르는 이유는…" 다른 나라와 다른 두가지 변수

전세가격이 1% 상승하면 주택 매매가격이 0.65% 오른다는 연구결과가 나왔다. 갭투자가 1% 증가할 경우 주택 매매가격은 0.15% 오르는 것으로 나타났다. 경제협력개발기구(OECD) 주요 국가들은 금리, 대도시화가 주택시장 변동의 가장 큰 영향을 미치는 반면 한국은 전세가격, 갭투자 영향이 더 큰 것으로 분석됐다. 국토연구원은 최근 이같은 내용이 담긴 '주택 시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향' 보고서를 발간했다. 보고서는 OECD 21개국과 한국 주택 시장의 변동성을 결정하는 요인을 분석하고 국내 주택 시장 변동성 완화를 위한 정책 방향을 제안했다. 보고서에 따르면 OECD 21개국은 2010년 이후 금리가 1%포인트 내려갈 때마다 주택 가격이 4.5% 상승했다. 대도시화율이 1%p 증..

2025. 5. 26.

부동산 투자로 돈 벌고 싶다면 '상승률'보다 '수익률' 주목하라

갭투자는 언제부터 시작되었을까? 전세를 끼고 집을 사는 행위는 아주 오래전부터 있었지만 쇼핑하듯 전세를 끼고 여러 채를 사는 좁은 의미의 갭투자는 2013년 4월부터 시작되었다고 할 수 있다. 이는 부동산 세제와 밀접한 관계가 있다. 2013년 3월 이전에는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 있었다. 주택을 3채 이상 보유한 사람이 집을 팔 때에는 양도차익의 66%를 세금으로 내야 했고 2채 이상 보유한 사람이 집을 팔 때에는 양도차익의 55%를 세금으로 내야 했다. 투자자의 몫보다 세금이 더 많기 때문에 시세 차익을 노리고 여러 채에 투자하는 사람은 거의 없다고 할 수 있다. 그런데 박근혜 정부가 들어서면서 정책의 변화가 생겼다. 과거에 무리하게 대출을 끼고 집을 산 하우스 푸어 위기가 금융권..

2025. 2. 6.

서울 아파트 거래액 45조…벌써 작년 추월

직방, 1~8월 실거래가 집계 올해 1∼8월 서울 아파트 매매 거래량과 거래 금액이 모두 지난해 연간 수준을 넘어선 것으로 나타났다. 9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부의 아파트 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1~8월 서울 아파트 거래량은 3만8247건, 거래금액은 44조9045억원으로 집계됐다. 이는 지난해 연간 수치를 넘어선 규모다. 지난해 서울 아파트 거래량은 3만4067건, 거래금액은 36조1555억원이었다. 건당 평균 거래액으로 따지면 올해 1∼8월 11억7407만원으로 지난해(10억6131만원)보다 컸다. 서울 아파트 거래량은 3월(4000건대)부터 본격적으로 증가해 6월(7000건대) 큰 폭으로 늘어난 뒤 7월 8580건으로 정점을 찍었다. 서울 아파트값은 종전 최고 가격보다 더 비싸..

2024. 9. 10.

아파트값 전세값 동반 상승에...‘갭투자’ 기승

최근 서울 아파트 가격이 21주째 상승하고 있는 가운데 전세가율 상승세 역시 1년째 지속하고 있다. 전세가율은 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 일컫는다. 예를들어 매매가격이 10억원이고 전세보증금이 6억원이라면 전세가율은 60%이다. 4억원이 있으면 아파트 매매가 가능하다는 것이다. 이런 현상을 ‘갭투자’라고 부른다. 전세가율이 높아지면 실제 들어가는 내 돈이 줄어들어 갭투자의 수요가 증가하는 경향이 있다.19일 KB국민은행의 발표에 따르면 지난 7월 서울 아파트의 매매 대비 전세가 비율은 53.9%로, 표본 개편이 있었던 2022년 11월 이후 1년 8개월 만에 최고치를 기록했다. 서울 아파트 전세가율은 금리 인상으로 인해 전셋값이 급락하고 역전세난이 심화되었던 지난해 4월 50.8%까지 떨어졌으나,..

2024. 8. 20.

혼조세 보인 상반기 주택시장…실수요가 이끈 양극화, 갭투자는 일러

2008년 금융위기는 부동산 침체가 전반적인 경기침체로 이어질 수 있다는 것을 보여준 사례로 꼽힌다. 그만큼 주택시장의 영향력은 막강하다. 그래서 지난 2년간 정부는 2022년 하반기부터 불거진 건설부동산 업계의 위기가 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 금융권까지 이어지지 않도록 신경을 곤두세웠다. 그렇다면 2024년 상반기 부동산 시장은 어떻게 흘러갔을까. 22대 국회의원 선거를 앞두고 퍼진 ‘4월 위기설’은 현실화되지 않았다. 신생아 특례대출 등 금융지원과 부동산 규제완화로 반등할 기미를 보이기도 했다. 실제로 서울 일부 지역 집값이 상승하며 한때 강세론자들에게 힘이 실리기도 했다. 그러나 현실은 전반적인 집값 상승을 점치기는 쉽지 않은 상황이다. 정책금융과 ‘서울 불패론’ 등의 영향으로 실거주 수요가..

2024. 7. 11.

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정부, 전세보증 LTV 70%로 낮춘다…갭투기·전세사기 차단

초강력 대출 규제…"서울 아파트 74%, 18개 구 대출 감소 타격"

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